Thông tư 93 đã tháo gỡ được nhiều khó khăn trong việc thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, quy định thẩm định giá đất đối với từng dự án bất động sản khiến các doanh nghiệp (DN) lo lắng . Có rất nhiều ý kiến cho rằng, đây là một việc làm hết sức tốn kém cho DN. Ông có đánh giá gì về ý kiến này?
- Từ trước tới nay, việc quyết định giá đất, thông thường do Nhà nước thực hiện. Trong vài năm gần đây, để đảm bảo tính khách quan, đặc biệt là tính minh bạch, pháp luật cho phép thuê các tổ chức thẩm định giá (TĐG) độc lập để xác định giá đất. Việc này đã được làm khá mạnh trong thời qua; các tổ chức TĐG độc lập khảo sát và đưa ra đề xuất về giá đất. Căn cứ vào relojes imitacion các đề xuất này, một tổ chức liên ngành gồm Sở Tài chính, Sở Tài nguyên - Môi trường, Cục Thuế sẽ trình UBND cấp tỉnh với tư cách là chủ sở hữu đất đai quyết định giá đất. Tôi xin khẳng định, việc quyết định giá vẫn là các cơ quan nhà nước đảm nhiệm. Việc để cho các tổ chức thẩm định giá đưa ra các đề xuất là để đảm bảo tính khách quan, minh bạch.
Vừa qua, việc để các tổ chức TĐG vào cuộc đã nhận được rất nhiều lời khen. Rõ ràng các tổ chức này hoàn toàn căn cứ theo khoa học để xác định giá đất. Hiện nay như tôi theo dõi, quyết định giá đất của UBND cấp tỉnh xoay quanh giá do các tổ chức TĐG đề xuất được đánh giá tốt. Tuy nhiên, ở đây có ý kiến cho rằng không nên thuê các tổ chức TĐG vì rất tốn kém cho DN theo tôi là không đáng lo vì các chi phí để thuê TĐG do nhà nước trả nên phía DN sẽ không bị thiệt gì cả. Tức là khi DN thuê TĐG, chi phí này sẽ được trừ vào tiền đất. Hiển nhiên việc này là do Nhà nước thuê, DN chỉ là người thực hiện cho nên nếu nói thuê TĐG gây tốn kém cho DN là không đúng.
Được biết, thông tư này đã “mở” hơn khi cho phép các lô đất có giá trị nhỏ không phải thẩm định giá. Ông có thể giải thích rõ hơn về quy định này?
- Thông tư quy định 2 trường hợp không phải thuê TĐG. Trường hợp thứ nhất đối với các địa phương khó khăn, không có các tổ chức TĐG như các tỉnh miền núi hay những lô đất có giá trị rất nhỏ ở cấp huyện. Với những trường hợp này, quyền quyết định giá đất thuộc về UBND tỉnh.
Trường hợp thứ hai là đối với những lô đất nhỏ (dưới 15 tỷ đồng đối với thành phố trực thuộc trung ương, 5 tỷ đối với các tỉnh miền núi và 10 tỷ đối với các tỉnh còn lại) không phải thuê TĐG, không replicas relojesbắt buộc phải thuê - nghĩa là thuê cũng được mà không thuê cũng không sao. Đây chính là yếu tố để nâng cao trách nhiệm của các cơ quan thẩm quyền, dù có hay không đơn vị TĐG thì hội đồng TĐG vẫn phải xem xét để trình UBND cấp tỉnh quyết định.
Vậy lúc này, giá đất sẽ được tính theo cách nào?
- Phương pháp xác định giá đất được quy định tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ. Khi thực hiện thẩm định giá cũng như quyết định giá, các cơ quan chức năng cũng như các tổ chức thẩm định giá độc lập đều phải tuân thủ các phương pháp này. Hiện nay, cách tính phổ biến nhất là tính theo phương pháp so sánh dựa trên giá chuyển nhượng phổ biến trên thị trường. Ví dụ, hội đồng thẩm định giá biết trên một trục đường thuộc phạm vi quản lý của tỉnh đã có những hoạt động chuyển nhượng, họ sẽ lấy mức giá phổ biến để làm căn cứ tính giá đất.
Cũng có nhiều ý kiến được các chuyên gia kinh tế đưa ra đó là việc yêu cầu DN phải đóng 100% tiền sử dụng đất sát giá thị trường là một quy định khó hiểu, và quy định này chẳng khác nào bắt họ phải mua đất đến 2 lần. Liệu có xảy ra tình trạng thị trường bất động sản sẽ “đóng băng”, khi các nhà đầu tư không thể thực hiện các dự án theo quy định này?
DN nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của dân và chuyển sang làm nhà ở doanh nghiệp chỉ phải nộp khoản chênh lệch. Trong Thông tư 93 đã quy định, DN sẽ chỉ phải nộp khoản chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất làm nhà ở chứ không phải nộp toàn bộ.
Trường hợp có nhiều DN mới nhận chuyển nhượng đất của nông dân nhưng chưa có thủ tục hợp pháp mà muốn chuyển thành nhà ở thì trong thông tư này cũng có quy định nêu: giá đất nông nghiệp thấp hơn giá đất nhà nước đền bù cho đất nông nghiệp thì DN sẽ chỉ phải trả khoản chênh lệch theo mức đền bù. Ví dụ, DN nhận chuyển nhượng đất của dân với giá là 1 triệu đồng/m2 trong khi giá đất ở là 2 triệu đồng/m2 thì DN chỉ phải nộp cho nhà nước 1 triệu đồng. Nhưng trong trường hợp DN mua đất của dân với giá cao hơn là 1,5 triệu đồng/m2, thông tư 93 cho phép DN trừ bằng mức đền bù hỗ trợ đất khi Nhà nước thu hồi đất của dân. Tôi cho đây là một quy định rất hợp lý, bởi lúc này tiền DN phải nộp sẽ bằng tiền giao đất mới trừ đi tiền đền bù hỗ trợ. Như vậy, DN chỉ phải trả tiền 1 lần chứ không phải 2 lần như cách họ hiểu.
Xin cảm ơn ông!
Theo Cục QLCS
