Bất động sản Hà Nội quen với giá ảo
Ngưá»i mua và bán nhà đất sẵn sà ng bắt tay, khai giá trong hợp đồng thấp hÆ¡n hà ng trăm triệu cho tá»›i cả tá»· đồng so vá»›i giao dịch thá»±c tế để "né" thuế.
Vá»›i giá»›i kinh doanh nhà đất thá»§ đô, mua bán chênh lệch, rồi khai man trong hợp đồng là "chuyện thưá»ng ngà y ở huyện". Và dưá»ng như chưa bao giá» há» bể mánh đến mức như Giám đốc kinh doanh Công ty cổ phần đầu tư và Quản lý Bất động sản UDIC (Hà Ná»™i), bị bắt vì nháºn tiá»n chênh hÆ¡n 4 tá»· đồng cá»§a khách.
Chị Nguyá»…n Thị Thu Nguyệt, má»™t nhà đầu tư lẻ cho hay, chị vừa bán má»™t mảnh đất thổ cư rá»™ng 100 m2 ở phố Huy Táºp (Gia Lâm) vá»›i giá 35 triệu đồng má»—i m2. TÃnh ra cả khu đất lên tá»›i gần 4 tá»· đồng nhưng nhưng thá»±c tế, giao dịch breitling aeromarine công chứng chỉ ghi 1,9 tá»· đồng. Má»—i m2 ghi trên hợp đồng chỉ có 19 triệu đồng, cao hÆ¡n 1 triệu đồng so vá»›i khung giá đất cá»§a Nhà nước quy định tại khu vá»±c Gia Lâm. "Nếu ghi cả 4 tá»· đồng thì tÃnh riêng thuế thu nháºp cá nhân, tôi cÅ©ng đã mất đứt 80 triệu", chị Nguyệt cho hay.
Khách mua nhà chị cÅ©ng đồng ý, bởi há» cÅ©ng được giảm đáng kể tiá»n phà trước bạ.
Anh Nguyá»…n Bình Minh, má»™t môi giá»›i tại khu vá»±c Long Biên cho hay, các giao dịch đất thổ cư sẽ được căn cứ và o khung giá đất cá»§a Nhà nước. Còn các dá»± án liá»n ká», biệt thá»±, chung cư dá»±a và o giá gốc chá»§ đầu tư phát ra để ghi trên hợp đồng công chứng.
 |
Giá ghi trên sổ sách trong các giao dịch bất động sản chỉ để thá»±c hiện nghÄ©a vụ pháp lý và Ãt hÆ¡n hà ng trăm, tháºm chà hà ng tá»· đồng so vá»›i giao dịch thá»±c. Ảnh: Hoà ng Lan. |
"Äể là m tin, ngưá»i bán và ngưá»i mua Ä‘á»u ký hợp đồng viết tay đúng theo giá trị giao dịch thá»±c", anh Minh tiết lá»™.
Các chuyên gia cho rằng, thị trưá»ng địa ốc Hà Ná»™i có quá nhiá»u "kẽ hở" để ngưá»i bán và ngưá»i mua bắt tay hợp tác khai man trên hợp đồng. Khung giá đất không bắt kịp thị trưá»ng cà ng là m cho việc mua bán nhà đất khó minh bạch. Má»›i đây, Bá»™ Tà i nguyên và Môi trưá»ng nháºn định, giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng từ 30% tá»›i 60% giá đất chuyển nhượng thá»±c tế. Äây là chá»— hổng để kẻ bán ngưá»i mua thi nhau lách luáºt, trốn thuế.
Ngoà i ra, để tiếp cáºn được giá gốc chá»§ đầu tư dá»± án địa ốc không đơn giản. Những đại gia thạo tin đã săn hết và i ba sà n chung cư hoặc ôm hà ng chục lô đất dá»± án nên các công trình khi hoà n thiện xong cÅ©ng là lúc hà ng hết. Ngưá»i có nhu cầu thá»±c tế phải trả thêm phà hoa hồng từ 0,2 đến 1% cho môi giá»›i và tiá»n chênh hà ng trăm triệu đồng cho bên bán.
Ông Phạm Trung Hà , Tổng giám đốc Hòa Phát Land cho rằng, thị trưá»ng địa ốc Hà Ná»™i rất khó xác định đâu là giá thá»±c và giá ảo. Thông thưá»ng các khoản chi phà chênh qua giao dịch trao tay ngưá»i bán và ngưá»i mua thá»a thuáºn không lưu trên giấy tá». Hai bên sẽ tÃnh toán tháºt "khéo" để cÆ¡ quan thuế vẫn chấp nháºn được giá ảo đó.
"Hạ thấp so vá»›i giá trị thá»±c, ngưá»i bán giảm được thuế thu nháºp cá nhân, ngưá»i mua giảm được phà trước bạ nên cả hai Ä‘á»u đồng thuáºn", ông Hà cho hay.
Theo quy định cá»§a Bá»™ Tà i ChÃnh, thuế suất chuyển nhượng bất động sản có hai mức: 25% trên phần lợi nhuáºn hoặc 2% trên tổng số tiá»n chuyển nhượng. Trong trưá»ng hợp ngưá»i bán có đầy đủ các chứng từ chứng minh được giá vốn và các chi phà thì sẽ áp dụng mức thuế suất 25%.
Song ông Hà cho biết, số đông các giao dịch Ä‘á»u áp thuế 2% trên giá trị hợp đồng vì không thể xác định được giá chênh. Ông Hà đưa ra và dụ, má»™t khách hà ng mua má»™t căn chung cư tại Hà Äông vá»›i giá khoảng 1 tá»· đồng. Sau má»™t thá»i gian, ngưá»i nà y bán cho khách hà ng A vá»›i giá 1,2 tá»·. Ngưá»i A lại bán cho ngưá»i B vá»›i giá 1,5 tá»·. Qua hai lần trao tay, lợi nhuáºn ngưá»i bán có được là 500 triệu đồng, song không ai muốn công khai minh bạch để chịu má»™t khoản thuế là 25% cá»§a 500 triệu đồng bằng 125 triệu đồng. Thay và o đó, ngưá»i bán sẽ khai man là bán đúng giá 1 tá»· đồng để phải chịu thuế suất 2%, tương đương vá»›i 20 triệu đồng.
Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chá»§ tịch tổng há»™i Xây dá»±ng Việt Nam, cho rằng, mua bán thuá»™c giao dịch thá»a thuáºn, thuáºn mua vừa bán nên chuyện hưỡng lãi chênh từ giá trị bất động sản là chuyện bình thưá»ng. Song, câu kết khai man, lách luáºt để trốn thuế là má»™t hình thức tham ô táºp thể. "ChÃnh việc không khai giá trị thá»±c cà ng là m địa ốc Hà Ná»™i liên tục bị đẩy giá, là m thị trưá»ng khó minh bạch, ngưá»i mua sau luôn phải chênh nhiá»u lần so vá»›i ngưá»i mua trước", ông Liêm cho hay.
Theo luáºt sư Phạm Äức Giang, Trưởng phòng luáºt sư BMC việc trả giá chênh ngoà i hợp đồng để trốn thuế thì cả ngưá»i bán và ngưá»i mua Ä‘á»u gặp nhiá»u rá»§i ro. Bởi khi xảy ra tranh chấp, pháp luáºt sẽ căn cứ và o hợp đồng công chứng, còn văn bản viết tay không có giá trị vá» mặt pháp lý. "Cả ngưá»i bán và ngưá»i mua nên ghi đúng giá trị thá»±c trong giao dịch bất động sản để tránh rá»§i ro khi xảy ra tranh chấp. Khi có dấu hiệu trốn thuế, cÆ¡ quan Ä‘iá»u tra có thể và o cuá»™c để xác minh", ông Giang cho hay.replica panerai
Hoà ng Lan